Probleme mit unserem Grundstück in Schmachtenhagen-Ost

Darum prüfe wer sich ewig bindet, ob sich nicht ein besseres Grundstück findet. ...
Diesen leicht abgewandelten Spruch sollte man generell beachten, wenn man in Schmachtenhagen-Ost ein Grundstück erwerben möchte.

Wie geschrieben, waren am 15. Februar die Vermesser vom Ingenieurbüro Noffke+Berteit bei uns und wie sich herausstellte, war das richtig, dass wir die Vermessung unserer Flurstücke nicht über den Bauträger veranlasst haben, sondern vorher tätig geworden sind. Schnell stellte sich heraus, dass unsere Flurstücke nicht an Straßenland grenzen, obwohl es so im Kaufvertrag steht.

Aus meiner Sicht ist das ein erheblicher Sachmangel, da diese Flurstücke nicht verkehrstechnisch erschließbar sind. Eine Haftung für Sachmängel ist im Kaufvertrag ausgeschlossen worden. ...

Hier ein Überblick über den Stand der Dinge. Eins kann ich vorweg nehmen. Wir werden wohl auf sämtlichen zusätzlichen Kosten sitzen bleiben. Über den Daumen gepeilt, wird es sich um ca. 10.000 Euro handeln, wenn die Bauzinsen NICHT steigen. Wenn die Bauzinsen steigen, dann möchte ich unseren finanziellen Schaden nicht ausrechnen.

Erworben haben wir zwei Flurstücke in Schmachtenhagen-Ost. Laut Punkt VI. Erschließung ist der Kaufgegenstand teilweise erschlossen. Im Kaufvertrag steht, dass Strom und Trinkwasser auf dem Grundstück liegt. Weiterhin steht dort, dass die Straße vor dem Grundstück unbefestigt ist.
Tatsache ist, dass die Flurstücke nicht an öffentlichen Verkehrsflächen angrenzen und somit nicht verkehrsmäßig erschließbar sind, da sie auch keine rechtlich gesicherte Zuwegung haben. Trinkwasser ist auf beiden Flurstücken nicht vorhanden und der Stromanschluss befindet sich auf keinem der beiden Flurstücke, sondern außerhalb der von uns erworben Flurstücke. Das mit dem Strom und dem Trinkwasser sei nur am Rande erwähnt um das Gesamtbild besser darstellen zu können.
Weiterhin müssen wir hinnehmen, dass der größere von beiden Bungalows komplett mit Asbestplatten verkleidet ist, die auch noch überklebt wurden. 
Ein Flurstück ist mit einer erheblichen Baulast belegt, da sich bei der Vermessung herausgestellt hat, dass sich die Einfahrt vom Nachbarn 0,5 m auf unserem Flurstück befindet und das Haus geschätzt max. 2 m von der Flurstücksgrenze entfernt steht.

Da sich für uns die zusätzlichen Kosten häufen und wir die gekauften Flurstücke nicht bebauen können, haben wir von der Verkäuferin erwartet, dass sie die Kosten für den Erwerb der zusätzlichen Flächen übernimmt. Erst dann würde der Kaufgegenstand im wesentlichen dem entsprechen, wie es im Kaufvertrag dargestellt ist (Straße vor dem Grundstück).
Die Kosten für den Erwerb dieser Flächen können wir noch nicht genau beziffern. Es handelt sich um einen zwei mal 19 m breiten Streifen, der ca. 3 m tief ist. Die Stadt Oranienburg hat dafür den Bodenrichtwert ca. 29,- €/m² angesetzt. Der Haushalt 2013 für Oranienburg soll voraussichtlich im Juni/Juli 2013 beschlossen werden. Danach kann erst das Umlegungsverfahren beauftragt werden.
Laut einer E-Mail vom Amt Oranienburg hat die Stadt unsere Erschließungssituation bereits zum Anlass genommen, hier ein sog. Vereinfachtes Umlegungsverfahren noch für 2013 zu planen. In diesem Verfahren werden die Straßenlandflächen bereinigt. Flächen, die die Stadt nicht mehr benötigt, können gegen Zahlung eines Ausgleichsbetrages von der Stadt an die angrenzenden Eigentümer veräußert werden, umgekehrt wird der Stadt so ermöglicht, Flächen von den angrenzenden Eigentümern, die sie benötigt, zu erwerben. In unserem Fall werden uns die Flächen zwischen unserem Grundstück und der Straße zum Erwerb (Bodenrichtwert) angeboten werden. Sobald die Haushaltsmittel zur Verfügung stehen (Sommer 2013), wird die Umlegung beauftragt. In diesem Verfahren werden uns dann die Flächen zum Erwerb angeboten werden.
Eine andere Möglichkeit der Erschließung sieht die Mitarbeiterin derzeit nicht.

Auf Grund der Mängel wie

  • erhebliche Verzögerung beim Hausbau,
  • Mehrkosten durch zusätzlichen Erwerb einer Fläche zum Anschluss an Straßenland,
  • erhebliche Mehrkosten durch weitere Mietzahlungen,
  • erhebliche Mehrkosten durch Abriss des mit Asbest verkleideten Gebäudes,
  • nicht unerhebliche Wertminderung des baubelasteten Flurstücks und der
  • Gefahr von erheblichen Mehrkosten bei der Finanzierung unseres Bauvorhabens

habe ich meine Rechtsschutzversicherung kontaktiert, die mir eine Mediatorin zur Seite gestellt hat, da solche Streitfälle in Deutschland generell nicht mit einer Rechtsschutzversicherung absicherbar sind. Die Mediatorin hat die Verkäuferin kontaktiert, die aber nicht bereit ist, in dieser Situation auf uns zu zukommen.
Nach unserer Meinung wäre es schon aus Gewissensgründen nicht abträglich gewesen, uns die Übernahme der Kosten zum Erwerb dieser zusätzlichen Flächen zuzugestehen, zumal die Verkäuferin einen sehr guten Preis für die Flurstücke bekommen hat, wenn man berücksichtigt, mit welchen Mängeln die Flurstücke behaftet sind. Die Verkäuferin beruft sich auf ihre Unwissenheit, welche ich ihr nicht generell in Abrede stellen möchte, da sie die Grundstücke nur rückübertragen bekommen hat. Sie reicht scheinbar das Unrecht, was ihre Vorfahren oder sie eventuell durch eine Enteignung erfahren hat, einfach an uns weiter.

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